Raadsvragen: Concernverslag 2013
Eindhoven, 3 januari 2014
De LPF fractie maakt zich zorgen omtrent de werkelijke waarde van gemeentelijk vastgoed. Want verkeerde taxaties kunnen tientallen miljoenen euro's verschil uitmaken. De LPF vreest voor een negatieve bijstelling van cijfers.
Op 28 januari ontvingen wij het volgende antwoord.
'De beantwoording van de vragen is in voorbereiding en hebben een relatie met de werkzaamheden die nu ook voor de jaarrekening 2013 uitgevoerd moeten worden. Nadat deze werkzaamheden zijn afgerond kunnen uw vragen beantwoord worden. Het is daarom niet mogelijk uw vragen binnen de termijn van 28 dagen te beantwoorden.'
18 februari 2014 Update: Met antwoord van het college van B en W
Geacht college,
Het jaar 2013 ligt achter ons en de ambtelijke organisatie kan de balans gaan opmaken over het afgelopen jaar. De gemeenteraad zal over enkele maanden zijn oordeel over de jaarstukken mogen geven. In de balans wordt terecht een bedrag opgenomen van vaste activa, zijnde het onroerend goed dat in het bezit is van de Gemeente Eindhoven. In 2011 staat er een bedrag genoteerd van 540.906 miljoen euro en in 2012 een bedrag van 544.766 miljoen euro. Echter, een specificatie van deze aanzienlijke bedragen ontbreekt bij de balans. Doch de economische crisis heeft ook in onze stad haar sporen nagelaten op het gebied van waardevermindering van onroerend goed, hetgeen ongetwijfeld een grote invloed heeft op de jaarrekening 2013 van de Gemeente Eindhoven.
Dat brengt mij tot de volgende vragen:
1.Kan het college een gespecificeerde inventarisatielijst beschikbaar stellen, inclusief de recent getaxeerde waarden en bijbehorende hypotheekschulden van alle onroerende goederen (gebouwen en gronden), die zowel op 1 januari 2013 als op 31 december 2013 in het bezit waren of zijn van de Gemeente Eindhoven?
2.Gezien de onzekere factor in de huidige financieel ongunstige tijd is het aannemelijk dat ook de Gemeente Eindhoven onroerend goed in bezit heeft, die zoals ook in de burgermaatschappij ‘onder water staan’. Is het mogelijk dat het college deze gebouwen en/of gronden expliciet benoemd, inclusief de bijbehorende bedragen?
Rudy Reker
Antwoord van burgemeester en wethouders
Alvorens we ingaan op de beantwoording van uw vragen willen wij u informeren over de financiële spelregels die voor gemeenten gelden en waar deze afwijken van die van de private vastgoedwereld.
Toelichting opbouw boekwaarde en “hypotheekschuld”
De jaarrekening, met daarin opgenomen de balans rekening vaste activa, geeft een beeld van de financiële waarden van de bezittingen en verplichtingen van de gemeente per 31 december van enig jaar. De vaste activa zijn onderverdeeld in de volgende componenten:
b gronden en terreinen,
b de woonruimten en bedrijfsgebouwen,
b grond-, weg- en waterbouwkundige werken,
b vervoermiddelen,
b machines,
b apparaten en installaties.
De totale boekwaarde van deze componenten is op de balans opgenomen als Materiële Vaste Activa waarvan de totale waarde overeenkomt met de waarde die u in uw inleiding hebt opgenomen. De waarde die wordt genoemd gaat dus niet alleen van het maatschappelijk vastgoed maar ook bijvoorbeeld over de waarde van weg- en waterbouwkundige werken, apparaten, voorzieningen, vervoermiddelen welke niet gerelateerd zijn aan maatschappelijk vastgoed.
In tegenstelling tot datgene wat gebruikelijk is in de private wereld wordt bij gemeenten geen gebruik gemaakt van financiering door middel van hypotheken. De gemeentelijke overheid financiert haar activiteiten door bijdragen uit het Rijk, via het gemeentefonds, de belastingheffing en overige inkomsten. Een deel van de bezittingen wordt gefinancierd met eigen vermogen, een deel met vreemd vermogen. Voor dit vreemd vermogen wordt in de markt geleend. Dit is een werkwijze die we ook in Eindhoven kennen.
De gemeentelijke vastgoedspelregels
De Gemeentewet schrijft voor dat elke gemeente jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. De regelgeving hierover is opgenomen in Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De waarde van de Materiële Vaste Activa is conform de spelregels van het BBV administratief verwerkt. Kijkend naar de effecten van de economische crisis dan zijn er 3 specifieke momenten te benoemen die invloed kunnen hebben op de financiële situatie van de gemeente. Het eerste moment is als we kosten maken om het vastgoed in ons bezit te krijgen, het tweede moment is als de functie verandert (wijziging bestemming of als het overgaat van het grondbedrijf naar vastgoed) en/of, het derde moment, als we gaan verkopen.
Eerste moment; aankoop vastgoed
Op het moment dat we vastgoed in ons bezit krijgen schrijft het BBV voor dat het onroerend goed moet worden gewaardeerd tegen de zogenaamde verkrijgingswaarde en dat op deze verkrijgingswaarde jaarlijks moet worden afgeschreven(1). Het restant van deze waarde wordt (restant)boekwaarde genoemd. Deze verplichting geldt ook voor de eerder genoemde componenten zoals 10.000. Op grond en het vastgoed van het grondbedrijf wordt, conform het BBV, niet afgeschreven. Een restantboekwaarde van een onroerend goed is dus niet alleen de waarde voor het gebouw maar is een optelling van een groot aantal componenten.
Tweede moment; functiewijziging van vastgoed
Het BBV geeft aan dat registratie van de actuele waarde noodzakelijk is bij vastgoed waarvan de functie verandert. Tot op heden is dat in Eindhoven het geval als er panden van het grondbedrijf overgaan naar vastgoed. Binnen het BBV geldt namelijk het uitgangspunt dat panden die binnen nu en vijf jaar in een ruimtelijke ontwikkeling geen andere bestemming gaan krijgen niet meer kunnen worden aangehouden als grondvoorraad maar dat deze dan moeten worden overgeboekt naar de vastgoedportefeuille. In die situaties wordt een actuele waarde vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Indien de getaxeerde waarde hoger is dan de boekwaarde zoals deze is opgenomen in de administratie dan worden er geen wijzigingen doorgevoerd. Indien blijkt dat de getaxeerde waarde lager is dan de boekwaarde dan is afwaardering noodzakelijk. De
afwaardering wordt bestuurlijk voorgelegd. Momenteel wordt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG2014) voorbereid. In samenhang hiermee is een voorraadanalyse uitgevoerd waarbij is beoordeeld welke verwervingen binnen het grondbedrijf niet meer courant worden geacht ter ondersteuning van ruimtelijke ontwikkelingen in de nabije toekomst (binnen nu en vijf jaar) of ten behoeve van een strategische positie(2).
1. Afschrijvingspercentages zijn gebaseerd op verwachte levensduur en dus per component verschillend
2. Hiermee wordt invulling gegeven aan uw opdrachten die voortkomen uit het raadbesluit Niet in Exploitatie genomen gronden (NIEGG) (13R5268, 23 april 2013) en de missives behorende bijhet MPG 2013
De specifieke informatie (lijst met vastgoed dat overgaat van grondbedrijf naar vastgoed) over de waardeverminderingen over het jaar 2013 ontvangt u vóór of met de jaarrekening 2013. Zodra de resultaten van de cocreatie en gebiedsverkenningen gereed zijn, zal worden beoordeeld of dit vastgoed wordt ingezet als maatschappelijk vastgoed of dat het vastgoed wordt verkocht. Om de verkooponderhandelingen niet te beïnvloeden zal de informatie vertrouwelijk zijn.
Derde moment; verkoop vastgoed
Op 6 februari 2007 zijn wij akkoord gegaan met de beleidslijn aangaande de handelswijze bij verkoop van gemeentelijke gebouwde eigendommen. Deze handelswijze gaat uit van een taxatie door een externe makelaar om zodoende de dan geldende marktwaarde vast te stellen. Bij verkoop van het vastgoed wordt de verkoopwaarde verrekend met de restantboekwaarde. Indien de boekwaarde lager is dan de verkoopwaarde dan levert
dit inkomsten/meeropbrengsten op. Bij een hogere boekwaarde dan de actuele waarde wordt volgens het huidige gemeentelijke beleid alleen via een bestuurlijk besluit overgegaan tot verkoop.
Algemeen beeld boekwaarde versus marktwaarde
Om een algemeen beeld te geven over boekwaarde versus de marktwaarde kunnen we een vergelijking maken met de WOZ-waarde van het vastgoed; de geschatte marktwaarde op een peildatum. In onderstaande tabel treft u het overzicht hier van aan.
Categorie Boekwaarde 31-12-2012 / WOZ-waarde, peildatum 1-1-2012
Eigen huisvesting, excl.
Brandweerkazernes 24,0 / 46,0
Maatschappelijk vastgoed 151,4 / 321,5
Onderwijs 22,4 / 70,7
Kunst en cultuur 42,0 / 58,0
Sport 80,0 / 155,0
Welzijn 7,0 / 37,8
Grondposities met opstallen 0,0 / 0,0
Overig (woningen,monumenten) 18,4 / 51,5
Totaal 193,8 / 419,0
3. Het betreft hier alleen de onderwijspanden waarvan de gemeente eigenaar is. De overige panden zijn in juridisch en economisch eigendom bij de schoolbesturen
Opgemerkt wordt dat in de jaarrekening waardes worden vermeld van alle materiële vaste activa en dat de gegevens in bovenstaande tabel expliciet de boekwaarde van het maatschappelijk vastgoed weergeeft Voor vastgoed is in de begroting een taakstelling opgenomen om in 10 jaar tijd € 17 miljoen inkomsten te genereren uit verkoop van onroerend goed. Deze taakstelling wordt gerealiseerd door de hierboven genoemde meeropbrengsten.
Voor 2013 hebben we de taakstelling ruimschoots gerealiseerd. Het algemene beeld is dat de restantboekwaarde van ons vastgoed op de balans voldoende financiële ruimte biedt om, ondanks de effecten van de economische crisis, toch te kunnen voldoen aan de bezuinigingstaakstelling.
1. Kan het college een gespecificeerde inventarisatielijst beschikbaar stellen, inclusief de recent getaxeerde waarden en bijbehorende hypotheekschulden van alle onroerende goederen (gebouwen en gronden), die zowel op 1 januari 2013 als op 31 december 2013 in het bezit waren of zijn van de Gemeente Eindhoven?
Zoals uit de algemene toelichting blijkt kent de gemeente geen hypotheekschulden. Verder zijn alleen taxaties aan de orde bij die panden die we gaan verkopen of die we in de begroting moeten actualiseren omdat daarvan de functie wijzigt. Over de verkochte panden bent u eerder geïnformeerd:
b september 2012: raadsinformatiebrief Stand van zaken afstoten delen gemeentelijke vastgoedportefeuille;
b maart 2013: raadsvragen betreffende verkoop gemeentelijke panden;
b juni 2013 raadsinformatiebrief Gunningsbesluit verkoop woningportefeuille (61 woningen).
Na het in mindering brengen van de boekwaarde van de portefeuille en verkoopkosten zoals (juridische) advieskosten en overige kosten (bodemrapporten, advertentie etc.) is in 2013 een netto verkoopresultaat van ongeveer € 6 miljoen behaald. Zoals in de inleidende tekst is vermeld ontvangt u op korte termijn specifieke vertrouwelijke informatie over de waardeverminderingen van vastgoed dat over gaat van het grondbedrijf naar de vastgoedportefeuille. Alle overige panden inclusief de boekwaarden en de jaarlijkse afschrijvingen (voorzieningen, installaties e.d.) zijn in de vastgoedadministratie opgenomen, de restantboekwaarde is opgenomen op de balans.
2. Gezien de onzekere factor in de huidige financieel ongunstige tijd is het aannemelijk dat ook de Gemeente Eindhoven onroerend goed in bezit heeft, die zoals ook in de burgermaatschappij ‘onder water staan’. Is het mogelijk dat het college deze gebouwen en/of gronden expliciet benoemd, inclusief de bijbehorende bedragen?
Zoals in de inleidende tekst is vermeld ontvangt u de specifieke vertrouwelijke informatie over de waardeverminderingen over het jaar 2013 op korte termijn.
Eindhoven, 18 februari 2014.