Raadsvragen: Overlast bij omzetvergunningen en kamerbewoning
UPDATE: 3 juni 2015 Met antwoord van het college
Eindhoven, 24 april 2015
Geacht college,
In 2010 is er uit de toenmalige gemeenteraad een ‘Raadswerkgroep Woningsplitsing en Kamerbewoning’ geformeerd, die naar aanleiding van signalen uit de stad misstanden heeft onderzocht over huisjesmelkers en overlast gevende panden waarin kamers werden verhuurd. Dit met als doel het voorkomen en aanpakken van dit probleem. De huidige wethouder van Wonen, Wijken, Ruimte en Burgerparticipatie was destijds als raadslid de voorzitter van deze werkgroep. De bevindingen en conclusies van de raadswerkgroep waren onthutsend omdat uit het onderzoek bleek dat in veel gevallen alles fout was wat er maar fout kon zijn. De aanbevelingen van de raadswerkgroep zijn destijds helder en duidelijk op schrift gesteld. Uit klachten die ons als fractie al geruime tijd bereiken blijkt nu 5 jaar na de aanbevelingen dat er weinig tot niets is veranderd. Dat is een zorgwekkende constatering.
Een bijkomend probleem was en is nog steeds dat buurtbewoners in het voortraject van een aanvraag omzetvergunningen of woningsplitsingen geen partij is voor de Gemeente Eindhoven. Zij kunnen pas bezwaar maken als de vergunning is verstrekt. De buurtbewoners worden eerst achteraf geconfronteerd met de plannen en aanvragen. Dus tijdens dit traject zijn de buurtbewoners vleugellam. Dat schiet niet op. De raadswerkgroep heeft dit destijds ook onderkend.
Na het onderzoek werd er op meerdere plaatsen in onze stad handhavend opgetreden tegen huiseigenaren bij wie alle vergunningen in orde waren en die geen overlast veroorzaakten maar die als legale kamerverhuurder door omstandigheden geen omzettingsvergunning tijdig hadden kunnen aanvragen.
Je zou mogen veronderstellen dat deze wethouder die nu zelf de teugels in handen heeft hier extra aandacht voor zou hebben. Teleurstellend genoeg is dat niet het geval. Bij echt overlast gevende panden in inmiddels onleefbare woonstraten waar het merendeel van de woningen door kamerbewoners wordt bewoond, zoals in de Morsestraat, is daar helemaal niets tegen gedaan. Enkele dagen terug heeft u kunnen constateren waar dat toe heeft geleid, als de eigenaar van het pand op nummer 26 daar zes mensen in te kleine kamers laat wonen tegen veel te hoge huren.
Maar niet in de Morsestraat alleen. Ook in de Runstraat zijn er al geruime tijd problemen en zijn buurtbewoners er op tegen dat er weer een woning in hun straat wordt verbouwd tot een pand met 6 kamers. Kamers van minimale afmetingen, die bewust op tekening een grotere maatvoering hebben gekregen om zo een vergunning te krijgen en zoveel mogelijk huurpenningen binnen te halen. Dat noemen wij frauderen. Het college is hiervan op de hoogte maar geeft de eigenaar toch gelegenheid om de zaak te herstellen. In plaats van de maatvoering bij de aanvraag goed te controleren hebben nota bene buurtbewoners onze ambtenaren van de verkeerde maatvoering op de hoogte moeten brengen. Op internet is te zien dat de eigenaar/verhuurder van dit pand meerdere panden aanbiedt met kamers die niet voldoen aan de minimale maatvoering om als kamer verhuurd te mogen worden. Dus het college was in deze gewaarschuwd!
Dat brengt ons tot de volgende vragen:
1. Is het college op de hoogte van alle soorten van overlast die bewoners van meerdere kamerverhuurpanden in onze stad veroorzaken, zoals die destijds door de Raadswerkgroep op schrift zijn gezet?
2. Zo ja, waarom neemt het college geen afdoende maatregelen om de leefbaarheid in die straten te beschermen of terug te brengen?
3. Waarom zijn er na 5 jaar nog geen afdoende maatregelen in de Morsestraat genomen om het aantal kamerverhuurpanden terug te brengen en zo de leefbaarheid te herstellen?
4. Om kamers in deze panden te mogen verhuren dienen deze minimale afmetingen te hebben. Waarom wordt dat niet door de gemeente gecontroleerd?
Zeker in die gevallen waar buurtbewoners het college attent maken of hebben gemaakt op ‘onduidelijkheden’ in de totale aankooptransactie?
5. Waarom geeft het college de eigenaar van het pand de gelegenheid om de verkeerde afmetingen (gefraudeerde volgens de buurtbewoners) op tekening te corrigeren om zodoende de aanvraag alsnog positief te kunnen beoordelen?
6. Waarom verleent het college, dit in tegenstelling tot het advies van de Raadswerkgroep, alsnog een vergunning als blijkt dat er geen draagvlak is bij 26 bewoners van de 35 panden waarvan inmiddels al 5 panden als kamerbewoning zijn verbouwd?
7. Waarom dwingt het college buurtbewoners om voor veel geld naar de rechter te stappen i.p.v. een luisterend oor te bieden aan verontruste buurtbewoners?
8. Waarom verleent het college alsnog een vergunning als duidelijk is dat de leefbaarheid in de straat sterk onder druk staat?
Ongeveer een jaar geleden heeft een deel van deze raad een bezoek gebracht aan de Irisbuurt, die met dezelfde problemen heeft te kampen.
9. Hoe is momenteel de stand van zaken in de Irisbuurt?
Lijst Pim Fortuyn, Rudy Reker
18/4 Omroep Brabant
20/4 Eindhovens Dagblad http://www.ed.nl/regio/eindhoven/bewoners-morsestraat-in-eindhoven-pak-huisjesmelker-aan-1.4868333
Antwoord van burgemeester en wethouders
1. Is het college op de hoogte van alle soorten van overlast die bewoners van meerdere kamerverhuurpanden in onze stad veroorzaken, zoals die destijds door de Raadswerkgroep op schrift zijn gezet?
Ons college is op de hoogte van meerdere situaties in onze stad waar overlast vanuit o.a. kamerbewoningspanden wordt veroorzaakt. Hierbij onderscheiden wij verschillende typen van overlast. Zo kan er overlast zijn vanuit de sociale hoek, voorbeelden zijn mensen die zorg nodig hebben en inwoners met psychische problemen. Er kan sprake zijn van niet zorggerelateerde overlast, bijvoorbeeld vanuit slecht onderhouden panden van huisjesmelkers. En overlast kan ontstaan vanuit het gebruik van een woning. Voorbeelden zijn niet vergunde situaties en kamerverhuur in appartementen waarvoor geen vergunning nodig is. Hiernaast bestaat nog overlast die meer bestaat uit ergernissen, zoals verkeerd geplaatste vuilnis en het afstemmen van verschillende leefritmes op elkaar.
Voor de aanpak van al deze vormen van ervaren overlast zet dit college verschillende middelen in. Voor de sociale problemen komt de aanpak vaak, tegenwoordig via WIJeindhoven, vanuit de zorg. De aanpak van overlast vanuit panden van huisjesmelkers is tweeledig. Zowel de aanpak van de overlast zelf als de aanpak van de eigenaar. Bij de eerstgenoemde aanpak ligt ook een verantwoordelijkheid bij onze inwoners. Ga met elkaar het gesprek aan wanneer gedrag ervaren wordt als overlast. Bij de aanpak van huisjesmelkers worden panden gecontroleerd op het voldoen aan de regels en wordt hier indien nodig handhavend op doorgepakt.
2. Zo ja, waarom neemt het college geen afdoende maatregelen om de leefbaarheid in die straten te beschermen of terug te brengen?
Wij nemen diverse maatregelen om de leefbaarheid te beschermen. Dit varieert van het bieden van de nodige zorg bij sociale overlast tot een integrale aanpak van huisjesmelkers samen met verschillende partners. Inwoners worden aangemoedigd om in eerste instantie zelfstandig hun problemen op te lossen, lukt dit niet dan kan een beroep worden gedaan op een laagdrempelige instrument als buurtbemiddeling. Wij zien hier ook een taak voor de inwoners die overlast ervaren zelf; spreek uw buren aan op hun gedrag. Zwaardere cases, waar een afzonderlijke partner niet alleen uitkomt, worden opgepakt in de woonoverlast teams. Ook op het gebied van vergunningen zetten we diverse middelen in. Zo is in het bestemmingsplan stratum ring II de mogelijkheid tot nieuwe kamerverhuur aan banden gelegd.
Ook de aanpak van overlastsituaties als gevolg van woningsplitsing en kamerbewoning vinden wij belangrijk in Eindhoven en wordt structureel aangepakt.Deze aanpak heeft geresulteerd in onder andere het bestuurlijke aanschrijven op situaties die in strijd zijn met vergunningverlening, in (her)controles en herstel van panden, in het opleggen van bestuurlijke boetes en, zoals op dit moment in de Morsestraat, in tijdelijke sluiting van panden.
3. Waarom zijn er na 5 jaar nog geen afdoende maatregelen in de Morsestraat genomen om het aantal kamerverhuurpanden terug te brengen en zo de leefbaarheid te herstellen?
In de Morsestraat is sprake van zowel legale als illegale kamerverhuur. Ten aanzien van de illegale kamerverhuur wordt stringtent handhavend opgetreden. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag twee gaan wij daarbij indien noodzakelijk uiteindelijk ook over op het tijdelijk sluiten van een pand. Met betrekking tot legale kamerverhuur willen we het volgende opmerken. Door de uitspraak van de Raad van State van 24 mei 2012 is de gemeente Eindhoven verplicht om kamerverhuur in panden die voor 12 december 2007 als kamerverhuurpand in gebruik waren toe te staan. Dit ongeacht bijvoorbeeld de grootte van de kamers. Op grond van deze uitspraak was de gemeente genoodzaakt om in de Morsestraat zeven panden met kamerverhuur te legaliseren. Ook zien we dat er enkele vergunningen voor woningsplitsing worden aangevraagd.
Het splitsen van een zelfstandige woning in bijvoorbeeld 2 zelfstandige woningen is op grond van het bestemmingsplan toegestaan(in tegenstelling tot kamerverhuur; dat zijn onzelfstandige woningen). Een mogelijke weigeringsgrond die in deze gevallen bestaat is de parkeerbalans in de straat. Ook hierop wordt ingezet, daarom wordt een parkeertelling voor de Morsestraat en directe omgeving gedaan. De resultaten hiervan zijn over een aantal weken bekend.De uitkomsten kan, indien de parkeerdruk hoog is, een weigeringsgrond zijn voor woningsplitsing.
Naar aanleiding van de brand in de Morsestraat heeft de gebiedscoördinator een gesprek gehad met een delegatie van de bewoners. Hier zijn de acties die gericht zijn op het pand aan de Morsestraat 26 besproken, voor zover mogelijk binnen de privacy wetgeving. Ook is aangegeven wat de mogelijkheden zijn voor het tegengaan van meer kamerverhuur in de Morsestraat. Een van de besproken varianten daarbij is woningsplitsing. Een uitleg over deze wettelijke mogelijkheden heeft ook plaatsgevonden tijdens de A avond voor de gemeenteraad op 19 mei.
4. Om kamers in deze panden te mogen verhuren dienen deze minimale afmetingen te hebben. Waarom wordt dat niet door de gemeente gecontroleerd? Zeker in die gevallen waar buurtbewoners het college attent maken of hebben gemaakt op 'onduidelijkheden' in de totale aankooptransactie?
Indien een kamerverhuurpand past in het bestemmingsplan, bijvoorbeelddoordat het al voor 12 december 2007 een kamerverhuurpand was,dan hoeven de kamers in een dergelijk pand wettelijk niet te voldoen aan de nu geldende afmetingen van kamers. De gemeente kan in die gevallen dan ook niet handhaven op de grootte van kamers. Bij nieuwe kamerverhuurpanden gelden de minimale afmetingen voor kamers wel en wordt hier ook op gecontroleerd en gehandhaafd.
5. Waarom geeft het college de eigenaar van het pand de gelegenheid om de verkeerde afmetingen (gefraudeerde volgens de buurtbewoners) op tekening te corrigeren om zodoende de aanvraag alsnog positief te kunnen beoordelen?
De wet verplicht de gemeente om de overtreder eerst in de gelegenheid te stellen om de overtreding ongedaan te maken. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt getoetst op basis van de ingediende gegevens. Als bij de controle op de uitvoering van de verleende vergunning blijkt dat de kamers niet in overeenstemming zijn met de verleende vergunning dan moet de gemeente, conform de wet, allereerst de kans geven de overtreding ongedaan te maken. Dit kan door het fysiek aanpassen van de gebouwde afwijkingen, of door het aanvragen van een nieuwe vergunning. Wordt de nieuwe aanvraag geweigerd of voldoen de aanpassingen niet, dan wordt handhavend opgetreden.
6. Waarom verleent het college, dit in tegenstelling tot het advies van de Raadswerkgroep, alsnog een vergunning als blijkt dat er geen draagvlak is bij 26 bewoners van de 35 panden waarvan inmiddels al 5 panden als kamerbewoning zijn verbouwd?
Wij gaan er van uit, mede op basis van uitgebreide contacten met een buurtbewoner, dat deze vraag betrekking heeft op de Runstraat.Wij nemen signalen uit de buurt zeer serieus. Wij stellen vast dat naar aanleiding ingezette handhaving op illegale kamerverhuur in twee van de door u genoemde vijf panden geen sprake meer is van kamerbewoning; beide panden worden door slechts één persoon bewoond.In twee andere panden is sprake van legale kamerverhuur.Op één adres loopt op dit moment nog handhaving ten aanzien van illegale kamerbewoning.Tenslotte is op dit moment nog een aanvraag voor een omgevingsvergunning in behandeling.
7. Waarom dwingt het college buurtbewoners om voor veel geld naar de rechter te stappen i.p.v. een luisterend oor te bieden aan verontruste buurtbewoners?
Zowel bij het behandelen van aanvragen voor een vergunning als bij het behandelen van handhavingsverzoeken dient ons college te toetsen aan geldende wet- en regelgeving en daarbij een belangenafweging te maken. Dit doen wij zeer zorgvuldig, maar het kan altijd betekenen dat men het niet eens is met het uiteindelijke besluit. De wetgeving voorziet dan in rechtsbescherming voor alle belanghebbenden.
8. Waarom verleent het college alsnog een vergunning als duidelijk is dat de leefbaarheid in de straat sterk onder druk staat?
Onderdeel van de toetsing van een aanvraag voor een omzettingsvergunning is de zogenaamde leefbaarheidstoets. Op grond van gerechtelijke uitspraken moet een negatief advies op de leefbaarheidstoets altijd onderbouwd zijn met objectieve criteria. Dat kunnen bijvoorbeeld meldingen bij de politie of het klantcontactcentrum van de gemeente zijn. Indien dergelijke objectieve criteria niet voorhanden zijn dan kan de omzettingsvergunning juridisch niet op basis van leefbaarheid worden geweigerd. Ongeveer een jaar geleden heeft een deel van deze raad een bezoek gebracht aan de Irisbuurt, die met dezelfde problemen heeft te kampen.
9. Hoe is momenteel de stand van zaken in de Irisbuurt?
In de Irisbuurt en Rochusbuurt is begin 2014 het bestemmingsplan Stratum binnen de ring II van kracht geworden. In dit bestemmingsplan zijn regels opgenomen die het onmogelijk maken om zonder omgevingsvergunning woningen om te zetten naar kamerverhuur of te verbouwen naar appartementen (niet grondgebonden woningen). Donderdag 23 april jl. heeft een gecombineerde bewonersbijeenkomst in deze buurten plaatsgevonden waarbij een veertigtal bewoners aanwezig was. De bewoners hebben hun tevredenheid uitgesproken over het nieuwe bestemmingsplan en tevens is afgesproken dat bewoners en gemeente in contact blijven over de ontwikkelingen in de buurt nu het nieuwe bestemmingsplan wordt toegepast.
De aanwezige bewoners is handelingsperspectief geboden - tijdens de presentaties - door verschillende soorten overlast te benoemen en aan te geven wie het in zijn macht heeft om er tegen op te treden. Aangegeven is dat ook de bewoner zelf ook een aandeel heeft in het oplossen van de overlast. Naast de bewoner kan de politie een aandeel hebben in het oplossen van woonoverlast. Ook liggen hiervoor taken bij de gemeente en verschillende zorginstellingen, waaronder WIJeindhoven. Er is aan het eind van de informatieavond een adressenlijst uitgereikt waar welke overlast gemeld kan worden. Bewoners zijn de ogen en oren in de buurt, het is belangrijk dat zij irritaties, ergernissen en woonoverlast melden.
Eindhoven, 2 juni 2015
Burgemeester en wethouders van Eindhoven